山东乳山216套海景房1元起拍，背后真相几何？

2025年6月，山东威海乳山216套海景房“1元起拍”引发关注。这些房来自90余小区，多精装齐全。这是二手房东为加快周转的尝试，也暴露旅游地产通病。不过“1元起拍”有风险，购房者需谨慎。

近日，山东乳山这座以海景房闻名的滨海小城，因216套海景房“1元起拍”再次闯入公众视野。这一惊人之举，瞬间引发了社会各界的广泛关注与热烈讨论。

曾经，乳山，特别是其下的银滩旅游度假区，是无数外地人追逐“面朝大海，春暖花开”梦想的热土。早在十几年前，得益于其优美的自然风光和“养老圣地”的宣传，来自全国各地的看房团络绎不绝，将这里的房价一度推向高点。

然而，潮水退去，才知道谁在裸泳。随着房地产市场进入调整期，过度开发的后遗症逐渐显现。曾经作为卖点的“海景”，在现实中却伴随着潮湿、房屋腐蚀等问题。更为致命的是，当地缺乏足够的产业支撑和完善的公共配套，导致大量海景房空置，入住率极低，银滩甚至被冠以“鬼城”之名。

如今，乳山的新房开发几近停滞，二手房市场却积压了大量房源。据报道，当地二手房均价已跌至每平方米2000元左右，一套小户型的总价甚至不足7万元，呈现出严重的“有价无市”局面。

在此背景下，“1元起拍”更像是一场旨在打破僵局的营销实验。这216套房源，均为二手房东委托拍卖，且大多精装修、家具齐全，分布在90多个不同小区。房主们的目的很明确：在流动性枯竭的市场中，用极具冲击力的价格噱头吸引眼球，以期快速“解套”。

事实上，这种模式并非乳山首创。近期，在上海、宁波、苏州等一二线城市也出现了类似的非司法拍卖案例。拍卖公司也坦言，低价起拍主要是为了吸引关注，最终的成交价往往会接近市场价。

对于购房者而言，“1元起拍”无疑充满了诱惑，但光鲜的噱头之下也可能隐藏着风险。房地产专家提醒，参与此类拍卖需保持谨慎，切勿被低价冲昏头脑。

首先，需要警惕房产背后可能存在的债务、产权纠纷等问题。有业内人士指出，部分非司法拍卖的房产，其产权性质类似于“小产权房”，在法律保障和未来拆迁补偿方面存在不确定性。

其次，“1元”只是起拍价，并非最终成交价。在竞拍过程中，价格很可能会被推高至市场水平。此前乳山也曾出现过“11元成交”的案例，但最终被证实为营销炒作。

从全国范围来看，乳山海景房的困境暴露了旅游地产、投资型房产的通病。这些房子大多是好几年前在全国各地推售的投资品。现在好多临海小区常年没人住，空着的房子特别多。

克而瑞预计，随着拍卖房越来越多地为市场所了解，预计下半年将有更多二手房房源选择试水拍卖市场，通过增加成交渠道加快房源周转速度，在提高存量住房使用率同时，也可推动一二手交易链条的恢复。

对于乳山来说，这次“1元起拍”事件，更像是对过去十几年房地产无序发展的一次“集中反馈”。它以一种极端的方式，揭示了旅居地产估值体系的脆弱和单纯依赖外来投资的不可持续性。

未来，如何盘活存量房产，完善城市功能，吸引真正的人口流入，或许才是乳山楼市摆脱困境、实现健康发展的根本之道。而对于购房者来说，对一些新奇的销售和房产交易模式要保持距离，现在市面上可以选择的、价格公道的房产也比较多，不一定要通过此类拍卖方式购房。

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